-유상목법무사와 함께 하는 건법부자-
안녕하세요?
건법부자에서
이틀 전에 낙찰된 물건,
'가락동 트리플 역세권 근린생활시설 경매 낙찰 물건을 대상으로 리모델링vs신축,
신축 시 수익률을 예상해 봤습니다.'
라는 주제로 이야기를 나누었습니다.
감정가 33억 8,800만원으로 시작해서1회 유찰, 24억7천만원에 낙찰 받은 경우입니다. (평당 4,000만원 정도)
건물 사진을 보면~
양쪽 도로를 접한 코너 건물이고 앞에는 공원이 있네요.
물건의 위치는 경찰병원역에서 약 340m 거리, 3호선 5호선의 오금역과도 가깝습니다. 인근에 3호선 8호선 가락 시장역도 있습니다.
주변을 보면 주거 지역과 업무 시설이 혼재되어 있는 곳으로 초등학교, 중학교가 가깝게 있는 지역입니다.
권리 분석을 해 보면~
소멸 기준인 2020년 3월 11일 기준으로 대항력있는 임차인에게는 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리가 있습니다.
확정 일자와 배당 여부를 받은 경우에는 근저당권자 보다 앞서서 배당을 받을 수 있기 때문에 전혀 문제가 없습니다.
그러나 확정 일자와 배당 여부가 '없음'인 경우는 돈이 남더라도 배당이 되지 않기 때문에 인수를 할 수 밖에 없습니다.
2020년도 부동산이 핫했을 때의 인근 지역의 거래를 보면 평당가 3,500만원, 4,000만원에 매매되었음을 알 수 있습니다.
지금 현재 토지 시세(약 4,00만~5,000만)보다 대략 20%싸게 경매를 받은 것으로 보입니다.
비슷한 면적의 토지에 건물을 올린 경우의 사례를 보실까요?
정면과 측면의 사진입니다.
가락동의 위치도 좋고 권리 분석 상 문제가 없다면 개발 행위를 통해서 생기는 부가 가치가 얼마나 될까요?
리모델링이나 신축 중 신축이 면적과 건물의 가치 수익이 더 높음으로,
'가락동 근린생활시설 건축 프로젝트 수지 분석'을 종합해보면~
실제 투입 금액 9억 2천으로 년 4,900만원, 약 5천만원의 수익, 수익율 5% 이상을 예상할 수 있습니다.
더 자세한 내용을 보시려면~
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